Cuatro semanas a la baja, y de pronto llegó el jueves. La encuesta semanal dice que las tasas están en su nivel más bajo en siete semanas; los números diarios dicen que acaban de dar un paso atrás. Las dos cosas son ciertas, y la diferencia importa si está a punto de asegurar su tasa.
Los números
- 30 años fija: 7.11% — bajó desde 7.18% la semana pasada, la cuarta baja semanal seguida y el nivel más bajo en siete semanas, según la encuesta semanal de Freddie Mac del 12 de noviembre.
- 15 años fija: 6.45% — bajó desde 6.57%.
- Hace un año la de 30 años promediaba 6.24% y la de 15 años 5.49%; seguimos como 0.9 puntos arriba del otoño pasado.
- Índice diario de hoy (en mi página de tasas, 13 nov): 30 años fija 7.42% (sube 0.12), 15 años 7.00%, FHA 7.00%, VA 7.01%.
¿Por qué la diferencia? Freddie Mac promedia solicitudes de los primeros días de la semana. Desde entonces los rendimientos de los bonos se dispararon. Piense en 7.11% como dónde estaban las tasas y en 7.42% como dónde empieza hoy un bloqueo de tasa. Son promedios nacionales, no cotizaciones: su tasa depende de su crédito, su enganche, el tipo de préstamo y la fecha en que la bloquee.
Por qué las tasas volvieron a subir
Las tasas hipotecarias siguen al bono del Tesoro a 10 años, y esta semana volvió a pasar de 5% tras un reporte de inflación de octubre más caliente de lo esperado y cada vez más conversación de que el próximo movimiento de la Fed podría ser una alza, no un recorte. Una subasta débil de bonos a 30 años echó más leña. Lo explico en mi artículo complementario sobre las apuestas de alza de la Fed.
Cuánto cuesta una casa de $350,000 en DFW hoy
Imagine a un comprador de primera vez en Fort Worth, Arlington o Garland con una casa de $350,000 que necesita cocina y pisos. Con nuestro programa de 0% de enganche + hasta $70,000 para renovar (solo residencia principal — es un programa para compradores, nunca un préstamo para inversionistas), compra y renueva con un solo préstamo, y la asistencia para el enganche cubre lo que normalmente tendría que aportar.
| 30 años fija sobre $350,000 | Tasa | Capital e interés |
|---|---|---|
| Promedio de hace un año | 6.24% | $2,153 |
| Encuesta de Freddie Mac | 7.11% | $2,354 |
| Índice diario de hoy | 7.42% | $2,428 |
Esa diferencia de 0.31 puntos son unos $74 al mes. Impuestos, seguro y seguro hipotecario son adicionales — en la mayoría de los suburbios de DFW calcule unos $600–$900 más al mes para una casa en este rango.
La parte de renovación: trabajo cosmético y no estructural (cocina, baños, pisos, pintura) hecho por un contratista con licencia y seguro; el trabajo empieza dentro de 30 días del cierre y termina en 9 meses, con desembolsos por avance, un colchón de contingencia y un avalúo después de reparar. De una a cuatro unidades, casa de al menos un año, crédito desde 580, sin requisito de ser comprador de primera vez. Todos los detalles.
¿Y a 15 años?
A 6.45%, los mismos $350,000 salen en unos $3,039 al mes de capital e interés — como $685 más que la de 30 años a 7.11%, pero queda libre de deuda 15 años antes y paga una fracción del interés. Si su ingreso lo aguanta, es el mejor plan de ahorro forzado en bienes raíces.
Cómo se ve un fix & flip de $300,000 esta semana
Los préstamos para inversionistas son otro mundo. Fix & flip, construcción desde cero, puente y DSCR son préstamos con fines comerciales que se cotizan por el negocio, no por la encuesta de Freddie Mac.
- Cierre en 3–5 días, no en 30–45
- 0–10% de enganche, según el negocio; no se requiere experiencia
- Remodelación fondeada por desembolsos, solo interés durante el proyecto
- El precio es negocio por negocio (valor después de reparar, apalancamiento, plazo); prefiero cotizar su propiedad real que publicar un número que no le aplica
Cuando las tasas minoristas se mueven, el inversionista que cierra en una semana le gana al comprador cuyo préstamo sigue en suscripción. Programas para inversionistas.
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Si está comprando, construyendo, remodelando para vender o refinanciando en Dallas–Fort Worth o en cualquier parte de Texas, esto es lo que hacemos todos los días. DFW Mortgage Pros — El Equipo de Néstor Caussade es la autoridad en DFW en préstamos de construcción, fix & flip y rehabilitación para inversionistas, y el equipo de confianza de los compradores de primera vez que quieren 0% de enganche con hasta $70K para renovar su propia casa. Trece años cerrando los préstamos que otros rechazan, en español, inglés y ASL. Consultas gratuitas para comprar, invertir, refinanciar o bajar su tasa — sobre todo si en otro lado le dijeron que no.
En resumen
- Freddie Mac: 30 años 7.11%, 15 años 6.45% — cuarta baja semanal, el nivel más bajo en siete semanas
- Las tasas diarias subieron a 7.42% tras el salto de los rendimientos; la encuesta es un espejo retrovisor
- En $350K la diferencia es de unos $74 al mes; el precio que negocie pesa más que una décima de punto
- 0% de enganche + renovación (residencia principal) deja su efectivo en su bolsillo; los préstamos para inversionistas cierran en días
- Si el negocio funciona con la tasa de hoy, asegúrela: puede refinanciar después, pero no puede volver a comprar la casa
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Las tasas y programas mostrados son ejemplos, cambian sin previo aviso y no son un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito. NMLS #1538512 · NXT Mortgage, una división de NEXA Mortgage, LLC, NMLS #1660690. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.
