Vives fuera de Estados Unidos y quieres comprar propiedades de renta aquí. Buena idea: el mercado es grande, hay renta, y el dólar es el dólar. La pregunta típica es: “¿puedo conseguir financiamiento sin crédito ni historial en EE. UU.?” La respuesta es sí. Te explico cómo.
El programa en pocas palabras
Se llama DSCR para extranjeros (Foreign National DSCR). Estos son los puntos principales:
- Enganche de 25 a 30%.
- Préstamos de $100,000 a $2 millones.
- No se necesita crédito en EE. UU., W-2 ni declaraciones de impuestos.
- Cierre 100% remoto, en unos 14 días.
- Disponible en los 50 estados.
- Te ayudamos a abrir tu LLC, tu EIN y tu cuenta bancaria en EE. UU.
Es un préstamo para inversión, es decir, de uso comercial. No es para una casa donde vayas a vivir.
¿Qué quiere decir DSCR?
DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda. En palabras sencillas: el préstamo se aprueba con base en lo que la propiedad produce de renta, no en tu sueldo ni en tus impuestos. Si la renta cubre bien el pago, la propiedad se sostiene sola. Por eso funciona tan bien para quien no tiene historial en este país.
¿Por qué no pide crédito ni impuestos de EE. UU.?
Porque lo que se evalúa es la propiedad. No tienes que demostrar un historial financiero estadounidense que todavía no tienes. Aun así, vamos a necesitar ciertos documentos, como tu identificación y pasaporte, y la prueba de que tienes los fondos para el enganche y los gastos de cierre.
Qué hacemos por ti
Abrir una empresa y una cuenta bancaria desde otro país puede sentirse como una carrera de obstáculos. Por eso nos encargamos de esa parte:
- LLC. La sociedad de responsabilidad limitada que sostendrá la propiedad.
- EIN. El número de identificación fiscal de la empresa.
- Cuenta bancaria en EE. UU. Para recibir la renta y pagar el préstamo.
Hablar con un abogado o contador de tu confianza sobre impuestos y estructura es buena idea. Yo me ocupo del financiamiento; ellos del consejo legal y fiscal.
Cómo es el proceso
- Platicamos. Me cuentas qué quieres comprar, en qué zona y con qué presupuesto.
- Encuentras la propiedad. Con un agente de bienes raíces local, que te ayuda a buscar, ofertar y negociar.
- Armamos la estructura. LLC, EIN y cuenta bancaria.
- Aplicación y documentos. Se envían digitalmente.
- Cierre remoto. Firmas a distancia, en unos 14 días, sin que tengas que viajar.
- Administración. Muchos inversionistas contratan a una empresa de administración de propiedades para cobrar la renta y atender a los inquilinos.
¿Dónde conviene comprar?
El programa funciona en los 50 estados, así que puedes elegir donde los números tengan más sentido. Texas es popular porque tiene mercados grandes, buen crecimiento y una economía diversa. Dallas–Fort Worth, en particular, atrae a muchos inversionistas de otros países. Pero mira la renta, el precio, los impuestos a la propiedad y el seguro de cada zona antes de decidir.
Los números que conviene revisar
Antes de ofertar por una propiedad, calcula:
- Renta mensual esperada. ¿Cuánto se renta de verdad ahí?
- Impuestos a la propiedad. En Texas son importantes, así que inclúyelos.
- Seguro. Varía mucho según la zona.
- Administración y mantenimiento. Cuenta con un porcentaje para reparaciones.
- Periodos sin inquilino. Ningún inmueble está rentado el 100% del tiempo.
Si después de todo eso el negocio sigue funcionando, vas bien.
Errores comunes
Comprar sin conocer la zona. Una dirección bonita en internet no es lo mismo que un buen barrio. Pide opiniones de agentes locales.
Olvidar los costos de operación. La renta bruta no es la ganancia.
No tener un administrador. Manejar una propiedad desde otro país es difícil sin ayuda local.
Dejar la estructura para el final. La LLC, el EIN y la cuenta bancaria deben ir en orden desde el principio.
¿Puedo comprar más de una propiedad?
Sí. Los préstamos DSCR permiten tener varias propiedades, hasta 20, y se pueden cerrar a nombre de una LLC. Mucha gente empieza con una y va construyendo su portafolio poco a poco.
Siguiente paso
Escríbeme o mándame un texto al (817) 697-4281, o toca “Ver si califico”. Dime en qué país estás, qué tipo de propiedad buscas y qué presupuesto tienes. Yo te digo cómo se vería el préstamo.
Néstor Caussade, NMLS #1538512, DFW Mortgage Pros
