Se acabó la racha. El reporte de inflación de hoy salió más caliente de lo que el mercado quería, y las tasas hipotecarias devolvieron en una sola sesión casi todo lo que habían bajado en tres semanas.
Qué pasó hoy
- El CPI de octubre (publicado el 10 de noviembre por el Bureau of Labor Statistics) subió 0.4% en el mes; la inflación subyacente (sin alimentos ni energía) subió 0.3%. Vivienda +0.3%, energía +0.7%. Detalle curioso: por el cierre de gobierno del año pasado, el BLS no pudo publicar la comparación anual este mes, así que el mercado reaccionó a los números mensuales — y no le gustaron.
- Las tasas brincaron. El índice diario de 30 años pasó de 7.18% a 7.30%, +0.12 en un día, uno de los movimientos más fuertes del otoño. 15 años 6.92%, FHA 6.89%, VA 6.90%, jumbo 7.40% (índice diario en mi página de tasas).
- La Fed habló más duro. La gobernadora Bowman dijo que la inflación persistente y un mercado laboral firme significan que “todavía hay trabajo por hacer”, y el presidente de la Fed de Kansas City, Schmid, señaló tendencias de precios preocupantes debajo del tema de la energía. Traducción: no viene un recorte en diciembre a salvarnos.
- El Tesoro vendió $42 mil millones en notas a 10 años con rendimiento de 5.02%. Las tasas hipotecarias van montadas en el bono a 10 años; con el bono arriba de 5%, una hipoteca con 7 adelante es matemática, no mal humor.
Qué significa en Dallas–Fort Worth
El optimismo de la semana pasada (“¡tercera baja seguida!”) ahora es un volado. Las tasas no se van a desplomar, pero tampoco van a bajar suavecito: van a rebotar alrededor del 7% hasta que la inflación salga tranquila dos o tres meses seguidos.
Para una casa de $350,000, el 7.30% de hoy son unos $2,399 al mes de capital e interés, contra $2,371 con el 7.18% del jueves pasado. Veintiocho dólares. Ese es todo el drama. El número grande es la casa: los precios en DFW llevan un año planos o ligeramente a la baja, hay más inventario que desde 2019, y los vendedores en Garland, Mesquite, Arlington y Fort Worth otra vez están pagando los costos de cierre del comprador.
La tasa es temporal. El precio es permanente. Si asegura un buen precio hoy, la tasa la refinancia después. Si espera la tasa, lo va a pagar en el precio cuando todos los demás regresen.
Tres jugadas que funcionan con tasas al 7.30%
1. Comprador de primera vez: use el enganche que no tiene
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2. Pídale al vendedor la tasa, no el descuento
Un buydown temporal pagado por el vendedor convierte el 7.30% en 5.30% el primer año y 6.30% el segundo en un préstamo de $400,000: $2,221 al mes el primer año en vez de $2,742. Un vendedor que no quiere bajar $15,000 al precio muchas veces sí paga los $12–14K del buydown porque el precio de lista se queda igual. Nosotros le redactamos esa parte de la oferta.
3. Inversionistas: su cuello de botella no es la tasa, es la propiedad
Nuestros préstamos para inversionistas — fix & flip, construcción desde cero, puente y DSCR — son préstamos con fines comerciales que se cotizan por negocio, no por la encuesta de Freddie Mac. Cierran en 3–5 días con 0–10% de enganche y sin requisito de experiencia. En un mercado de tasas volátiles gana el inversionista que cierra antes de que al comprador tradicional se le caiga el financiamiento. Programas para inversionistas →
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En resumen
- CPI de octubre +0.4% (subyacente +0.3%) → 30 años de vuelta a 7.30% en un día
- La Fed habla más duro y el bono a 10 años está arriba de 5%: espere tasas rebotando cerca del 7%, no bajando
- En $350K el movimiento cuesta ~$28 al mes; el precio que negocie importa más
- Primera vez: 0% de enganche + renovación; todos: buydown pagado por el vendedor; inversionistas: la velocidad gana
- La tasa es temporal, el precio es permanente
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Las tasas y programas mostrados son ejemplos, cambian sin previo aviso y no son un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito. NMLS #1538512 · NXT Mortgage, una división de NEXA Mortgage, LLC, NMLS #1660690. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.
