Muchas casas en Dallas–Fort Worth están durando más en el mercado este otoño, y los vendedores preguntan lo mismo: ¿le bajo al precio o le pago la tasa al comprador? Keeping Current Matters puso la versión nacional de esa pregunta sobre la mesa esta semana (su artículo); aquí van los números para DFW, desde el lado del prestamista.
Las dos herramientas
Bajar el precio. Reduce el precio de lista. Todos los compradores lo ven, salta la alerta de Zillow y la casa vuelve a aparecer en las búsquedas con el número nuevo. Costo: el monto completo, para siempre.
Buydown de tasa pagado por el vendedor. Mantiene el precio y en su lugar paga una suma al cierre que baja la tasa del comprador — por los primeros 1–3 años (buydown “temporal” 2-1 o 3-2-1) o por toda la vida del préstamo (puntos permanentes). Costo: normalmente 2–3% del préstamo. El pago del comprador baja mucho más que con una rebaja de precio del mismo tamaño.
El ejemplo de $400,000 (7.30% de hoy)
Un comprador con el enganche mínimo en una casa de $400,000 en DFW paga hoy unos $2,742 al mes de capital e interés.
| El vendedor… | Le cuesta | Pago del comprador (año 1) |
|---|---|---|
| No hace nada | $0 | $2,742 |
| Baja el precio a $385,000 | $15,000 | $2,639 (−$103) |
| Paga un buydown temporal 2-1 | ~$12,500 | $2,221 (−$521), luego $2,476 el año 2 y $2,742 desde el año 3 |
| Paga ~2 puntos permanentes | ~$8,000–$9,000 | ~$2,600 (−$140 aprox.) por 30 años |
El mismo dinero, tres resultados muy distintos. Una rebaja de $15,000 le ahorra al comprador $103 al mes. Un buydown 2-1 más barato le ahorra $521 al mes justo el año en que está comprando muebles y arreglando la cerca. Adivine cuál consigue la cita para ver la casa.
Cuándo sí conviene bajar el precio
- La casa está cara comparada con las ventas cerradas, no solo con mala suerte. Un buydown no arregla un problema de avalúo.
- Sus compradores son de contado o inversionistas — a ellos el buydown no les dice nada.
- La casa está en un rango con mucha competencia ($300–450K en Frisco, McKinney, Fort Worth) donde los filtros de búsqueda deciden quién la ve. Quedar debajo de un número redondo ($399,900 en vez de $410,000) puede importar más que el pago.
Cuándo gana el buydown
- La casa está bien de precio pero el pago asusta. Eso es la mayor parte de DFW ahora mismo.
- Sus compradores son de primera vez o FHA/VA — sensibles al pago, cortos de efectivo. Los buydowns se permiten en FHA, VA y convencional dentro de los límites de concesiones del vendedor (nosotros revisamos el límite antes de que lo ponga en el listado).
- Quiere proteger los comparables de su calle (o es constructor con diez casas más por vender).
Si usted es el comprador: pídalo
Esta es la concesión que debe pedir. Un vendedor que se niega rotundamente a bajar el precio muchas veces sí paga el buydown porque el precio de lista — y su orgullo — se quedan intactos. Nosotros redactamos el texto exacto para que su agente lo ponga en la oferta, y corremos las dos versiones para que vea los números del primer año y de toda la vida del préstamo lado a lado.
Los compradores de primera vez en DFW pueden sumar un buydown pagado por el vendedor encima de nuestro programa de 0% de enganche + hasta $70,000 para renovar (solo residencia principal) y la asistencia para el enganche. Compre la casa que necesita trabajo, meta la renovación en el préstamo y deje que el vendedor le baje el pago los primeros dos años. Detalles del programa →
🎯 El equipo de Néstor Caussade le puede ayudar
Si está comprando, construyendo, remodelando para vender o refinanciando en Dallas–Fort Worth o en cualquier parte de Texas, esto es lo que hacemos todos los días. DFW Mortgage Pros — El Equipo de Néstor Caussade es la autoridad en DFW en préstamos de construcción, fix & flip y rehabilitación para inversionistas, y el equipo de confianza de los compradores de primera vez que quieren 0% de enganche con hasta $70K para renovar su propia casa. Trece años cerrando los préstamos que otros rechazan, en español, inglés y ASL. Consultas gratuitas para comprar, invertir, refinanciar o bajar su tasa — sobre todo si en otro lado le dijeron que no. Agentes: les corremos los números de rebaja vs. buydown para su listado antes de la plática de reducción de precio con su vendedor.
En resumen
- Rebaja de $15K = ~$103 al mes para el comprador; buydown 2-1 de ~$12.5K = ~$521 al mes el primer año
- Baje el precio cuando la casa está cara o sus compradores son de contado/inversionistas
- Pague el buydown cuando la casa está bien de precio y los compradores son sensibles al pago (la mayoría de DFW hoy)
- Compradores: pidan el buydown; es la concesión a la que los vendedores dicen que sí
- Primera vez: se puede sumar al 0% de enganche + renovación
Vea para qué califica en 2 minutos — o mándeme un texto al 817-697-4281 y le corro los dos escenarios en la casa que está viendo.
Las tasas y programas mostrados son ejemplos, cambian sin previo aviso y no son un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito. NMLS #1538512 · NXT Mortgage, una división de NEXA Mortgage, LLC, NMLS #1660690. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.
